Juan Francisco Arana Chalco. Socio Director Soslegal Abogados
El sector inmobiliario en el Perú, es intenso, se ha
incrementado de tal manera que existen empresas inmobiliarias en el mercado
peruano, dando las condiciones económicas actuales, siempre existe una
tendencia a refugiarse de parte de los inversionistas en la adquisición de inmuebles.
Las personas previsoras e interesadas en desarrollar
una inversión a mediano y largo plazo ven en los inmuebles una oportunidad en los
bienes inmuebles a adquirir en un medio de ahorro y una oportunidad de
incrementar su patrimonio.
Es natural estar interesado en comprar un inmueble,
existe un dicho popular, el casado casa quiere, para ello es necesario que tengamos
un conocimiento relacionado a investigar el potencial inmueble a adquirir, todo
ello a fin de cuidar sus intereses y evitar el riesgo de un fraude.
PARA LA COMPRA
UN INMUEBLE DE RECIENTE CONSTRUCCION
Por ejemplo adquirir inmuebles en planos, se encuentra
exonerado del pago del alcabala.
Cuando se trata de una compra en planos:
Necesita verificar con la Sunat (Superintendencia de Administración
Tributaria) si existe algún cargo en contra de la empresa inmobiliaria, puesto
que pueden existir pagos de impuestos pendientes, por lo tanto, ordenes de
determinación coactiva que puede perjudicar a la empresa inmobiliaria y cuyo
riesgo se traslada a quienes sean clientes de dicha inmobiliaria.
Asimismo, tratándose de una persona jurídica, la
inmobiliaria, debe hacer un estudio de títulos, es decir, revisar legalmente el
cumplimiento de las formalidades de la ley, el tracto sucesivo y la
predictibilidad en las adquisiciones de la futura compra.
La construcción del nuevo inmueble, debe cumplir las
regulaciones en materia de propiedad horizontal, si se trata de departamentos,
es decir que cuente con la conformidad de obra del municipio y que estén todas
sus áreas totalmente independizadas.
También debe acudir a la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos (Sunarp) y obtener el Certificado Registral Inmobiliario
(CRI) del terreno, para verificar si el inmueble le pertenece realmente a la
empresa que lo está vendiendo o, de otro lado, si existen gravámenes vigentes.
Pueden existir superposición de áreas y linderos, embargos, hipotecas que
requieren ser analizadas para otorgar certeza a la hora de la transferencia del
inmueble.
RESPONSABILIDADES DE LA INMOBILIARIA
El saneamiento legal del edificio o inmueble conlleva
la obligación que tiene la empresa constructora y/o vendedora de realizar la
declaratoria de fábrica, el reglamento interno de propiedad horizontal e
independización del inmueble y la escritura pública de compraventa; además del
levantamiento de las hipotecas que podría tener el inmueble con alguna entidad financiera.
Posteriormente, la inscripción de la propiedad a
nombre del cliente lo lleva a cabo el propio comprador.
En síntesis, se debe considerar al comprar un
inmueble, el precio del mercado, conocer la titularidad del predio, si existen
obligaciones pendientes y/o contratos de compraventa en alguna notaria que aun
no haya sido inscrita, denuncias civiles, penales o administrativas que puedan
perjudicar en el periodo de compra del inmueble, (adelanto, arras, minuta y/o
escritura) hasta la inscripción de dicha compra.
PARA LA COMPRA DE UN INMUEBLE DE SEGUNDO USO
Cuando se adquiere un inmueble en segunda, tercera
venta, sí tiene que considerar el impuesto del alcabala, que corresponde al 3%
del valor del predio, el cual es determinado por el Servicio de Administración
Tributaria de Lima, en el caso de Lima
en la SAT entidad adscrita a la Municipalidad Metropolitana de Lima.
Alcabala = (Precio de venta – 10 UIT) x 3%
Alcabala = (100,000 – 41,500)x 0.03
Alcabala = S/. 1,755
Están inafectos del pago de este impuesto los casos de
anticipo de herencia, los casos de herencia y las primeras ventas realizadas
por empresas constructoras.
Los notarios le pedirán la constancia de no obligación
al pago como requisito para formalizar la transferencia.
El pago de Alcabala le corresponde al comprador o
adquiriente del inmueble.
De no pagar este impuesto, no se podrá formalizar la
transferencia mediante escritura pública.
En caso de excepciones, se deberá presentar la
constancia de no obligación al pago como requisito para la firma de escritura.
